Molto spesso mi viene chiesto, architetto cosa bisogna fare per…
Le domande sono sempre tante ma oggi vorrei districare i dubbi relativi al macchiavellico iter amministrativo e i costi che bisogna affrontare per ristrutturare casa propria.
Poniamo il caso, come spesso accade, che si voglia appunto rinnovare il proprio appartamento e nella condizione piu’ empirica, fare un ampliamento creando una stanza in più. Bisogna tenere conto che ogni qualvolta avvengono opere edilizie che comportano la demolizione e la costruzione di murature è necessario rivolgersi ad un professionista abilitato, architetto o geometra, al fine che predisponga una pratica edilizia atta ad ottenere le autorizzazioni da parte del comune di appartenenza.
Non è sempre necessario ottenere l’autorizzazione perché oggi la legge consente al tecnico di auto-certificare che le opere che andranno realizzate sono conformi alle normative vigenti pertanto, in termini pratici si tratta di predisporre una “dichiarazione” supportata da documenti e da elaborati grafici rappresentanti quello che si intende fare, il tutto debitamente firmato dai “soggetti coinvolti”.
E i “soggetti coinvolti” sono una vera e propria squadra di calcio, deve firmare il progettista ovvero il nostro architetto o geometra, l’ingegnere nel caso ci siano opere strutturali, il termotecnico nel caso si facciano lavori agli impianti o si apportino migliorie su quello che e’ il grande tema del risparmio energetico, ovviamente deve firmare il committente e nel caso sia sposato e abbia voluto condividere l’intestazione della casa anche il coniuge o meglio chiamato comproprietario, il direttore lavori che nella situazione più fortunata é la stessa persona del progettista, (in questo caso una firma in meno) e non dimentichiamo il titolare dell’impresa alla quale si chiede che sia in regola con tutti i contributi e sia in possesso di un misterioso documento chiamato DURC. Ma fuori campo gioca anche un altro importante giocatore, il coordinatore alla sicurezza interpellato per controllare che il tutto venga realizzato senza che nessuno si faccia male. Inutile dire che tutta la squadra è sovvenzionata dal portafoglio del committente!
Il nostro architetto, giusto per sostenere la categoria, per iniziare si appresta ad eseguire un rilievo dei luoghi, a progettare la nuova distribuzione degli spazi e a redigere tutto quanto necessario alla preparazione della pratica edilizia.
Degna di menzione è a questo punto la snervante pratica edilizia, una vera enciplopedia di crocette da apporre e infiniti allegati A1 A2 A…. da compilare per esplicitare al meglio cosa si va a costruire anche se il progetto consta nella semplice demolizione di un tavolato che originariamente, per ipotesi, divideva il soggiorno dalla cucina.
Una volta definiti i dettagli progettuali è consigliato preparare un elenco dei lavori, chiamato “capitolato”, che aiuterà il committente a districarsi nella scelta dell’impresa o degli artigiani competenti nei lavori di ristrutturazione.
Il capitolato, sempre predisposto dal professionista, verraà pertanto sottoposto alle varie maestranze al fine che possano stimare ogni lavorazione.
Superato anche lo scoglio della scelta dell’impresa dopo estenuati raffronti di prezzi, si consiglia, ma non e’ obbligatorio, la sottoscrizione di un contratto di appalto nel quale verranno definiti oltre che i costi, i tempi di esecuzione con eventuali penali sui ritardi di consegna.
E così finalmente si da avvio ai lavori. È vivamente consigliato, al fine di ottimizzare i tempi di realizzazione, che il cliente abbia sin dall’inizio le idee ben chiare su quali materiali di finitura, piastrelle, parquette, sanitari, rubinetteria e serramenti posare. Se l’iter burocratico è lo scoglio maggiore per il progettista la scelta dei materiali è la fatica maggiore del cliente che si ritrova nel mondo del: meglio questo o quello??
Se il progettista è la medesima persona del direttore dei lavori, si cambia d’abito, indossando le scarpe antinfortunistiche ed entra in cantiere. È opportuno che i lavori vengano eseguiti lasciando liberi i locali, qualunque opera di demolizione provoca, nonostante tutti gli accorgimenti un infinità di polvere e la convivenza in casa non e’ consigliata.
Ed ecco che ci si ritrova difronte alla seconda squadra di calcio impegnata nella realizzazione dell’opera il titolare è il muratore, seguito dall’idraulico, dall’elettricista, dal gessista, dal piastrellista, dal parquettista, dal fabbro, dall’impiantista, dal serramentista e dall’imbianchino coordinati tutti dal nostro buon e bravo architetto, sempre per difendere la categoria!
I lavori ad esempio per un appartamento di circa 80 mq, mediamente possono durare un paio di mesi prevedendo una ristrutturazione generale e non considerando al sostituzione dei serramenti perche’ quelli arrivano sempre in ritardo.
L’impegno economico e’ soggetto a molte variabili ad esempio la località, i prezzi delle grandi città sono differenti da quelli nei piccoli centri, anche se per motivi misteriosi in citta’ costa tutto di più, la posizione dell’immobile un lavoro ad un piano alto costa di più rispetto a quello ad un piano basso, l’accessibilità per il carico scarico, la qualitaà dei materiali impiegati e le scelte tecnologiche sono tutte variabili che fanno piu’ o meno lievitare i costi che comunque possono indicativamente oscillare tra le 800/1000 euro al mq.
Se tutto è andato bene e non ci sono stati imprevisti per i quali dico sempre di preventivare un gap economico del 10%, meglio preventivarlo che farsi cogliere impreparati, si riprende l’iter burocratico con la dichiarazione di fine lavori e richiesta di agibilta’ preceduta dall’aggiornamento catastale.
Se tutto questo vi spaventa non vi dovete preoccupare non ci sono scappatoie se non l’abusivismo edilizio che a volte mi piacerebbe poter consigliare!
